Realice una inspección completa para detectar cualquier imperfección en el mismo que pueda dificultar su comercialización.
Entre los factores que determinan la venta de una casa o departamento se encuentran el precio, la forma de pago, el entorno donde se ubica y las condiciones de la propiedad, y en todos ellos, un propietario puede influir en mayor o menor medida .
Una vez que hayas considerado todos estos aspectos y la propiedad esté lista para la venta, piensa si tienes la experiencia necesaria para que tú mismo lleves a cabo el proceso de venta, es decir, si conoces el valor real de tu vivienda, la documentación que debe estar al día con los pagos de impuestos que va a realizar y los mecanismos publicitarios que utilizará, entre otros.
Otra opción es que recurras a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias, porque además de vender tu casa o departamento te dan asesoría sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos legales. De esta forma, evitará trámites engorrosos y pérdidas de tiempo. Pero recurrir a este tipo de agencias implica pagar una determinada comisión en caso de que encuentren comprador. Echemos un vistazo detallado al proceso de ventas.
¿QUIERE VENDERLO USTED MISMO?
En este tipo de transacciones, no descuides los trámites legales y financieros. Por tanto, no firme ningún documento, contrato privado o promesas de compraventa, sin el previo asesoramiento de un notario. Toma en cuenta esta recomendación, porque en caso de incumplimiento de contrato o falta de pago o liquidez, la Fiscalía Federal del Consumidor (Profeco) no interviene para resolverlo por tratarse de un asunto entre particulares. En este caso, el afectado deberá contratar los servicios de un abogado y acudir a interponer una demanda de carácter judicial ante el Tribunal Superior de Justicia del Estado.
PUEDES IR A UN AGENTE INMOBILIARIO
Si no tienes tiempo para realizar todo el trámite de comercialización, puedes recurrir a los servicios de un agente inmobiliario, quien te asesorará y mediará en la venta, compra, alquiler y tasación de inmuebles.
Un agente debe identificarse como afiliado de un sistema o asociación inmobiliaria reconocida, además de proporcionar datos suficientes que demuestren la capacidad legal del mismo para promocionar una propiedad y que tiene experiencia en el área.
Asegurarse de su experiencia y capacidad, así como de la solvencia económica de la agencia a la que representa y, sobre todo, cuando se trata de un agente independiente. Por lo tanto, verifique que sea una persona con experiencia en el tipo de inmueble que va a vender, que esté debidamente establecido, que le brinde referencias, tanto de la agencia que representa, como personales.
No olvide preguntar cuánto cobrarán por vender su casa, generalmente el porcentaje oscila entre el 5%, el 6% del precio total de venta de la casa y en algunos casos hasta el 10%.
¿QUÉ HACE UN NOTARIO?
El notario que va a prestar el servicio debe ser colegiado, es decir, perteneciente a un colegio o instituto de tasadores, ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. Desempeña un papel importante en los trámites para la venta de una vivienda, pues es el encargado de dar certeza jurídica tanto al vendedor como al comprador de acuerdo a lo siguiente:
- Revisa la vigencia de los documentos presentados por el vendedor y de acuerdo con ellos determina la capacidad legal de este último para disponer de la propiedad.
- Obtiene del Registro Público de la Propiedad correspondiente y de las distintas Hacienda o Administraciones de Ingresos, los certificados respectivos en los que se acredite que la propiedad está libre de gravámenes o limitación de dominio, y que el titular tiene conocimiento del pago de sus aportes.
- Calcule, recaude y pague los impuestos locales y federales causados por la venta.
- Emitir testimonio (copia compulsada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se inscribe el nuevo propietario.
- Cobra los derechos de tasaciones, administración y demás gastos que genera una escritura.
Recuerde que los honorarios del notario se calculan en base a lo que la autoridad le indique cobrar, la denominada “Tarifa”, por ejemplo, en el Distrito Federal es del orden de una sexta parte del pago total realizado al notario, según Colegio de Notarios del Distrito Federal.
LOS DETERMINANTES DE UNA VENTA EXITOSA
Procura que tu vivienda tenga el precio más adecuado a la realidad, para no sobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por tal motivo, es aconsejable contratar los servicios profesionales de tasadores autorizados por las distintas Hacienda estatales o Catastros municipales de los lugares donde se ubica el inmueble. Una tasación profesional te permitirá conocer el valor de la propiedad y fijar un precio real.
Hay dos formas de averiguar el valor real de una casa o apartamento. La primera es la que realiza un experto, que valora el valor en la calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote típico. Por ejemplo, si en un barrio determinado, el lote estándar es de 10 por 20 metros lineales, es decir, 200 metros cuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamaño o forma afecta el valor hacia arriba o hacia abajo. También toma en consideración el tipo de construcción, su antigüedad y las mejoras que se le han hecho a la vivienda, entre otros.
La segunda forma de conocer el valor de una casa o departamento es un estudio de mercado comparativo, que consiste en comparar los precios de venta que se han obtenido recientemente, al menos durante los últimos seis meses, de casas similares. Este estudio, por lo general, lo realizan corredores o agencias inmobiliarias, quienes también suelen dar una “opinión de valor” que consiste en poner por escrito la información y sensibilidad del mercado en un momento determinado.
Otro aspecto importante que debes tener en cuenta es el estado físico del inmueble. Es decir, antes de ponerlo a la venta limpiarlo, mantenerlo libre de escombros y basura, arreglar los problemas estructurales que presenta la casa, como grietas, goteras, techos, desperfectos en la plomería, pintar las áreas que lo necesiten. Durante la visita de compradores potenciales, es importante abrir cortinas y ventanas para permitir la entrada de luz natural y el flujo de aire fresco. Esto creará un entorno propicio para la venta.
La ubicación de la propiedad influye mucho en su venta. Cuando se encuentra cerca de importantes avenidas, espacios recreativos (centros comerciales, mercados públicos, parques, cines, etc.), colegios y con acceso a diversos transportes públicos, es más fácil comercializarlo.
DOCUMENTACIÓN QUE NECESITA TENER
Según el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., se requieren los siguientes documentos para la venta de una vivienda:
- Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se ubica la propiedad.
- Certificado de matrimonio, en caso de haber adquirido la propiedad estando casado. Cuando el vendedor de la propiedad la adquirió estando casado en sociedad marital, legal o de propiedad conjunta con su cónyuge, deberá comparecer a la firma de toda la documentación relacionada con la venta.
- Facturas de propiedad y agua pagadas, por lo menos durante los últimos cinco años.
- Facturas de luz o teléfono de los últimos dos años.
- Contrato (s) de arrendamiento en caso de que la propiedad sea arrendada.
- En el caso de una propiedad en régimen de condominio, se requiere el reglamento de condominio y un certificado emitido por el administrador sobre la existencia de no deudas en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva.
- Presentar una identificación oficial.
- Croquis de ubicación para facilitar la ubicación.
ESTRATEGIAS DE PROMOCION
Para llegar al mayor número de clientes, elija los mecanismos adecuados para promocionar la vivienda durante un tiempo adecuado, a continuación, mencionaremos algunos:
- Letreros visibles desde la calle.
- Carteles distribuidos por los lugares cercanos a tu domicilio.
- Anuncios en revistas y periódicos.
- Un letrero fuera de la propiedad
- Utiliza internet. Hay diversos portales que promueven la venta de vivienda. Aquí te dan la oportunidad de agregar fotos, videos y planos para una mejor promoción.
- Firmar un contrato con el profesional inmobiliario.
UNA VEZ QUE SE VENDE LA PROPIEDAD
Cuando hayas vendido tu casa o apartamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 días para preparar y firmar la escritura de compraventa y, por tanto, entregar el inmueble a su nuevo dueño.
La documentación que debes entregar al Notario Público que hayas designado es la siguiente:
- Boletas de agua y propiedad. El notario requerirá comprobante de pago de los últimos 5 años.
- Solicita a la Notaría un recibo pormenorizado de todos y cada uno de los documentos que entregues, eso le facilitará el control.
- Facilite el acceso a la propiedad a los valuadores que deberán participar en la operación, su trabajo es determinante para efectos fiscales y del crédito.
- En el contrato se estableció un plazo máximo para llegar a la escrituración, lo que significa que para esa fecha debes entregar el Inmueble.
- Es importante no descuidar el pago oportuno de luz y/o teléfono, ya que serán a su cargo todos los servicios y gastos originados con fecha anterior a la escrituración del inmueble, aunque su cobro sea posterior.
- Si por algún motivo consideras que no estarás en posibilidad de acudir personalmente a la firma de la escritura en las fechas previstas, avíselo al notario para tramitar un poder con suficiente anticipación.
- Solicita en la Notaría varios días antes de la escrituración, un desglose de los posibles gastos o pagos a su cargo, para que los conozca y estés preparado para cubrirlos. Igualmente procura que su comprador sea informado oportunamente de aquellos que correrán por su cuenta.
A LA FIRMA DE LA ESCRITURA
- Llegue con media hora de anticipación por cualquier imprevisto.
- Los participantes en la operación deberán identificarse con una credencial oficial vigente con fotografía.
- Lleve consigo las llaves del inmueble para poder hacer entrega de la posesión del mismo al comprador.
- Entregue al comprador todos los documentos que aún conserve del inmueble, como contratos de gas, luz, planos, etc.
- Solicite al comprador de su casa que el pago cualquier saldo pendiente del precio convenido, se lo haga mediante cheque de caja.
CONTRATOS REGISTRADOS EN PROFECO
De acuerdo con el artículo 73 La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) los modelos de contratos relacionados con proveedores, sean fraccionadores, constructores, promotores (corredores inmobiliarios) y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
SI NO TE CUMPLEN PRESENTA UNA QUEJA
Cuando algún promotor inmobiliario no respete el precio, las cantidades, plazos, términos, entregas, condiciones, modalidades, características, garantías, intereses, y demás compromisos referentes a la operación celebrada en forma verbal o escrita, se puede presentar una queja ante Profeco. Los requisitos para presentarla son los siguientes:
- Nombre, domicilio e identificación oficial del consumidor.
- Copia del contrato, comprobante o recibo de la operación.
- Nombre y domicilio del proveedor que aparece en el contrato, comprobante o recibo. En caso de no aparecer en ninguno de estos documentos, señalar el lugar donde puede ser localizado.
- Descripción del bien o servicio que se reclama y la narración de los hechos que dieron lugar a la queja.
- Llenar el formato de recepción de queja.
RECOMENDACIONES
- Si vas a vender un inmueble usado consulta a un notario para que estés seguro de que lo que vendes es de tu propiedad, pues de lo contrario estarías cometiendo delito.
- No acudas con un supuesto notario que tenga oficinas en dos estados de la República, porque seguramente es un fraude.
- Solicita información en al menos tres notarías y pregunta, de acuerdo con las características de la vivienda, aproximadamente cuánto te cobrarán por el trámite de las escrituras.
- No adquieras un inmueble si no tiene escrituras, pues no tienes la certeza de que quien vende sea el verdadero propietario. Mejor acude con un notario antes de realizar cualquier transacción.
GLOSARIO DE TÉRMINOS
Honorarios Los aranceles notariales especifican la tarifa que cobrará el notario, según el valor del inmueble, por un acto de traslación de dominio (compra de un inmueble).
Avalúo. Permite conocer el valor comercial del inmueble sobre el cual se calcularán los horarios del notario, impuestos y el costo de algunos trámites.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles o impuesto sobre traslado de dominio. Impuesto aplicable a personas físicas y morales que adquieran un inmueble. Se calcula mediante una tabla y su valor está función del valor del inmueble.
Impuesto Sobre la Renta. Cuando el valor del avalúo exceda el precio pactado en la compra, al total de la diferencia se le considera ingreso de quien adquiere y pagará un impuesto por esa ganancia.
Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes. Es un documento que se realiza en el Registro Público de la Propiedad mediante el cual se comprueba la situación jurídica registral que guarda un inmueble, el cual tiene una vigencia de 30 días.
Derecho de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite permite la inscripción de documentos por los que se adquiera, transmita, o modifique la posesión de bienes inmuebles, según el Art. 196 del Código Fiscal del Distrito Federal. También existen leyes y reglamentos que rigen la función registral en cada entidad federativa.
Escritura notarial: Documento original redactado y autorizado por el notario, en el que se hacen constar actos jurídicos (Testamentos, poderes, adjudicación de bienes por herencia, contratos por compra-venta, donaciones, constitución de sociedades, entre otros).
Acta notarial: Documento que redacta y autoriza el notario, en el que hace constar hechos presenciados por él y para brindar certeza y seguridad jurídica (ratificación de firmas, constancia de hechos, notificaciones, entre otros).
Gravamen: : Carga impuesta sobre un inmueble.
Arancel: Tarifa oficial que determina los derechos que se han de pagar por conceptos.
Por Orlando J. Gutiérrez